Необходимость согласования перепланировки квартиры или нежилого помещения

Перепланировка – это изменения конфигураций жилого или нежилого помещения, которые требуют внесения правок в технический паспорт объекта недвижимости. Документ, который содержит в себе сведения о здании после реализации проектных решений, называемый техническим планом, используется для внесения изменений в документацию на объект, которая хранится в БТИ.

Перепланировкой считается:

• изменения размеров помещений, формы, функционального назначения;
• организация новых проемов для окон и дверей;
• ликвидация перегородок;
• изменение расположения перегородок, окон, дверей;
• расширение с увеличением площади.

Перепланировка проводится для улучшения качества и условий эксплуатации помещения с изменением функционального использования. Она совершается, когда нужно:

• изменить площадь;
• установить оконные и дверные проемы в стене, либо заделать их;
• увеличить высоту.

Мы перечислили лишь ряд случаев.

Когда необходимо проводить согласование перепланировки в нежилом помещении

Согласование перепланировки нежилого здания, например, офиса, магазина, спортзала, проводится в случае, если они размещаются на первых этажах многоквартирных домов или в торговых центрах.

Перепланировку нежилого помещения проводят когда:

• есть необходимость убрать или переместить двери и окна;
• планируется возведение новых стен;
• нужна ликвидация или, наоборот, монтаж лестниц;
• площадь расширяется за счет сноса или перемещения стен;
• планируется монтаж нового инженерно-технического оснащения;
• одно большое помещение переделывается в несколько небольших;
• предполагается изменение конструкции потолка и пола;
• необходимо перенести санитарное помещение;
• требуется подключить коммуникационные сети;
• планируется монтаж оборудования, которое необходимо подключать к коммуникационным сетям.

Законодательно вопрос согласования перепланировки в здании или многоквартирном доме регулируется «Градостроительным кодексом РФ», «Жилищным кодексом РФ», Законом № 384-ФЗ, описывающим нормы безопасности зданий и сооружений, Законом № 218-ФЗ, содержащем процедуру внесения изменений в ЕГРН, учета и регистрации и др.

План перепланировки нежилого помещения

Когда необходимо проводить согласование перепланировки в жилом помещении

К жилым помещениям относятся: дом, часть дома, квартира, часть квартиры, комната. Перепланировку жилого помещения проводят, когда в процессе ремонта:

• Планируется монтаж новых стен, полный или частичный демонтаж существующих стен.
• Устанавливается арка в несущей стене.
• Необходимо изменить оконные и дверные проемы, установить новые проемы, заделать старые.
• Устраивают внутренние лестницы и проемы в перекрытиях.
• Объединяют кухню с электроплитой и гостиную, когда прорубают дверной проем в смежной стене или делают в ней арку. Если это несущая стена, то делается узкий проем с усилением, а если перегородка – делают широкий проем и вставляют раздвижные/распашные двери.
• Увеличивают балкон в квартире за счет формирования арки шириной до 1 метра.
• Протягивают новую систему труб с переносом водного бака стояка. Главное, чтобы сохранился угол слива.

Во всех вышеперечисленных случаях по Жилищному кодексу (ЖК РФ) требуется согласование перепланировки.

Квартира до и после перепланировки

Квартира до и после перепланировки

Какие перепланировки не нужно согласовывать

Многих читателей интересует вопрос, какие перепланировки не подлежат согласованию. Если вы затеяли ремонт, удостоверьтесь, что он не затрагивает несущие конструкции, не изменит нагрузку на здание, не нарушит санитарные нормы в отношении домочадцев и соседей, не мешает работе инженерных коммуникаций. Такой вид перепланировки разрешено проводить без согласования. К ней относятся:

• Замена сантехники, если новая устанавливается на прежнем месте.
• Уплотнение стен, а также их звукоизоляция.
• Замена труб, если она производится не в отопительный сезон;
• Отделка балкона и лоджии, их остекление без внесения конструктивных изменений.
• Расширение, сужение, перенос дверных проемов, если они находятся не в несущей стене.
• Замена двери.
• Установка тамбура, который не мешает соседям, не перегораживает эвакуационные выходы и др.

Как мы поняли, перепланировка квартиры без согласования может проводиться в строго определенных законом случаях. На другие изменения необходимо получить разрешение.

Что изменилось в законах с 1 апреля 2024 года?

С 1 апреля 2024 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упрощают согласование перепланировки помещений и квартир. Основные изменения включают:

• Расширение перечня перепланировок, которые не требуют согласования. Например, установка перегородок в нежилом помещении или косметические изменения в квартире.
• Введение обязательных требований для зданий разных типов, в том числе для панельных домов, где особенно важно сохранять несущие конструкции.
• Облегченную процедуру перевода жилого помещения в нежилое и обратно, что ускоряет согласование.

Теперь перепланировка стала более доступной, но всё ещё требует соблюдения базовых норм безопасности здания. Независимо от типа здания, важно убедиться, что изменения в квартире или помещении не нарушают права других собственников.

Требования к безопасности жилых и нежилых объектов<

Перепланировка, будь то квартиры или нежилого объекта, должна соответствовать строгим требованиям безопасности:

• Несущие конструкции. Изменения в панельных домах требуют особого внимания, так как они влияют на прочность всего здания.
• Пожарная безопасность. Для нежилых помещений обязательна установка противопожарных систем, а в квартирах — соблюдение норм эвакуации.
• Инженерные системы. При перепланировке нельзя перекрывать доступ к коммуникациям, таким как трубы отопления или вентиляция.
• Санитарные нормы. Размещение санитарных узлов или кухонь над жилыми комнатами в зданиях запрещено.

Независимо от типа объекта — жилого или нежилого — перепланировка должна быть согласована с органами власти. Нарушение этих требований может привести к аварийным ситуациям или штрафным санкциям.

Как проходит согласование перепланировки

Согласование плана переустройства или перепланировки жилого помещения начинается с осмотра объекта и сбора информации. Необходим технический план, состоящий из графической и текстовой части.

Графический раздел документа строится из схемы этажа, где помещение обозначается с определенными размерами. Это касается не только жилых комнат, но и других помещений, таких как кухня или ванная.

Если речь идет о двухуровневой квартире, чертеж будет состоять из двух этажей. В нем всегда указывают масштаб, который брался в расчет.

Текстовая часть технического плана включает:

• номер инвентаризации, который указывается для каждого объекта недвижимого имущества;
• год, когда осуществили постройку здания;
• основные материалы, используемые в возведении стен;
• коммуникации;
• площадь жилья;
• этажный номер, на котором располагается жилая площадь;
• тип изучаемой недвижимости: квартира или комната;
• указание типа помещения: оно может быть жилым или нежилым;
• адрес расположения объекта;
• дату замера;
• информацию об инженере, который осуществлял измерения.

Специалист составляет заключение об изменениях, которые произвели, и готовит документы по согласованию перепланировки для передачи и ведения дела в уполномоченном ведомстве ­– МВК, суд. Осуществляется получение разрешения на проведение строительно-монтажных работ в районной межведомственной комиссии – МВК для нежилых помещений в жилом доме. Заключительный этап — получение разрешения на перепланировку.

В зависимости от состояния объекта, необходимого объема и вида работ по перепланировке, для узаконивания потребуются следующие документы:

• выписка из ЕГРН;
• документы, которые подтверждают владение помещением или согласие на проведение работ от собственника объекта;
• планы БТИ;
• проект перепланировки и техническое заключение о допустимости.

В зависимости от ситуации могут потребоваться и другие бумаги.

 

Какая перепланировка незаконна?

Незаконной считается любая перепланировка, которая:

1. Нарушает несущие конструкции здания, особенно в панельных домах, где такие стены являются основой прочности всего строения.
2. Приводит к ухудшению условий эксплуатации квартиры или нежилого помещения, например, перекрывает доступ к инженерным системам.
3. Требует согласования, но выполнена без него, особенно если это касается нежилого помещения в жилом доме.
4. Нарушает требования безопасности: пожарной, санитарной или технической.

Примеры незаконных изменений:

• Присоединение балкона к основной площади квартиры без теплоизоляции.
• Перенос входа в нежилое помещение без согласования с собственниками здания.
• Устройство санитарных узлов над жилыми комнатами нижних квартир.

Незаконная перепланировка не только нарушает права других жильцов, но и делает дальнейшую эксплуатацию помещения небезопасной.

Упрощение процедуры перевода жилого помещения в нежилое и обратно

Согласно изменениям в законодательстве, процедура перевода жилого помещения в нежилое и наоборот упрощена. Это актуально для владельцев квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах.

Основные этапы:

1. Перевод из жилого в нежилое:
• Помещение должно быть на первом этаже здания.
• Необходимо устройство отдельного входа, который не затрагивает места общего пользования.
• Убедитесь, что в квартире никто не зарегистрирован.
2. Перевод из нежилого в жилое:
• Убедитесь, что помещение соответствует нормам для жилых объектов, включая тепло- и шумоизоляцию.
• Проведите восстановление систем отопления, водоснабжения и вентиляции, если они были отключены.

Перевод возможен как для квартир, так и для помещений в нежилых зданиях, но всегда требует согласования с местными органами власти.

Последствия самовольной перепланировки

Работы по перепланировке жилой или нежилой площади начинают тогда, когда получают согласование. Пренебрежение этим требованием грозит сложностями в будущем. Минимальные последствия, которыми обернется уже сделанная перепланировка квартиры без согласования — это штраф до 2 500 р. для физлиц и до 50 000 р. для юридических лиц. Если соседи или управляющая компания подадут жалобу, собственника обяжут узаконить, либо привести квартиру к прежнему виду.

Если при нелегальном действии не было допущено нарушений СаНПиНов, СНиПов и постановлений, после оплаты штрафа придется заплатить за работы по согласованию уже сделанной перепланировки квартиры или дома. Если же были нарушены какие-либо нормы, инспектор выпишет предписание вернуть помещение к прежнему виду, неважно каких усилий и средств стоил ремонт.

Дело может дойти до согласования незаконной перепланировки через суд.

Собственник столкнется и с рядом других проблем. Продать квартиру, в которой сделана планировка без согласования, если и удастся, то по сниженной стоимости. Получить под такое жилье ипотеку не получится — банк не выдаст кредит. Если выяснится, что перепланировку не зарегистрировали в Росреестре, собственник столкнется с трудностями в получении компенсации при наступлении страхового случая.

Как узаконить готовую перепланировку?

Перепланировка нежилого помещения или квартиры, выполненная без предварительного согласования, требует обязательного узаконивания. Это необходимо, чтобы помещение соответствовало требованиям законодательства и не создавало угрозы для здания.

Чтобы узаконить перепланировку:

1. Закажите технический паспорт в БТИ, где будут отражены фактические изменения в квартире или нежилом помещении.
2. Получите заключение от специализированной организации о том, что перепланировка не нарушает строительные нормы.
3. Обратитесь в местные органы власти для согласования перепланировки нежилого помещения или квартиры.
4. Если здание является панельным домом, любые изменения в несущих конструкциях требуют дополнительной экспертизы.

Незаконная перепланировка может повлиять на безопасность как вашей квартиры, так и всего здания. Узаконивание — обязательный этап, для которого необходима подготовка.

Как мы поняли согласование перепланировки квартиры в панельном или кирпичном доме, нежилого помещения — задача важная. Игнорирование или откладывание этого процесса тянет за собой неприятные последствия.

По вопросам согласования перепланировки в Санкт-Петербурге обращайтесь в ООО «СТРОЙ-ПРОВЕРКА». Опытные инженеры Центра технических экспертиз помогут правильно спланировать и дадут консультацию по тому, как узаконить изменения в квартире.

Свяжитесь со специалистами компании по вопросам согласования перепланировки квартиры в Санкт-Петербурге или Ленинградской области.