Реконструкция частного дома

Собственники частных домов часто стремятся улучшить свое жилье. Увеличивают площадь за счет того, что пристраивают дополнительную комнату, надстраивают второй этаж, меняют геометрию кровли и др. Что означает термин «реконструкция». Чем она отличается от капитального ремонта. Как провести обновление и оформить документы правильно, нужно ли разрешение, что входит в перечень необходимых бумаг — расскажем в статье.

Что такое реконструкция жилого дома

Под реконструкцией по закону считается любое изменение параметров частного дома: числа этажей, высоты, жилой площади. Сюда относятся надстройка, перестройка, расширение или уменьшение старого строения, перенос оконных проемов, замена несущих конструкций, конфигурации крыши и др.

Отличие от капремонта и перепланировки

Реконструкцию не стоит путать с такими понятиями, как капитальный ремонт и перепланировка. При капремонте производится замена вышедших из строя или ветхих элементов строения на более прочные. Мероприятие не требует внесения корректировок в технический план и получения разрешения.

Перепланировка предполагает изменение только внутренней части помещения (оборудование дополнительных санузлов, перенос перегородок, дверных проемов и т. д.).

При реконструкции меняется сущность объекта, у него появляются новые характеристики. Сделать работу можно своими руками или наняв подрядчиков.

Какие виды работ нужно согласовывать

До 2018 года необходимо было получать разрешение на реконструкцию жилого дома или его части. Еще до начала проведения работ застройщик должен был уведомить местную администрацию о планируемых действиях, направив проектную документацию с описанием характеристик обновляемого строения, планом его расположения на участке. Одобрение происходило в случае, если это не противоречило правилам застройки, параметрам разрешенного строительства и другим требованиям ст. 51.1 ГрК.

С августа 2018 года при реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС), садового дома или личного подсобного хозяйства (ЛПХ), вместо получения разрешения предусмотрено направление уведомления о планируемых работах.

Документы

Сегодня норма права говорит, что для возведения частного или садового дома в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) или ЛПХ, получение разрешения не требуется. Собственник земельного участка должен уведомить о планируемом строительстве или реконструкции жилого дома, а также об окончании работ. Процедура ввода жилья в эксплуатацию также отменена.

Перед началом реконструкции объекта ИЖС или садового домика владелец предоставляет в ответственный орган местного самоуправления (чаще всего — администрацию) уведомление (образец) о работах. Оно должно включать в себя следующий список документов:

• паспортные данные, ФИО и адрес застройщика;
• кадастровый номер участка;
• свидетельство о праве на землю;
• параметры будущего строения;
• документы, подтверждающие права на земельный участок (если они не прошли регистрацию в ЕГРН).

Эти справки органы местного самоуправления могут запросить самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия.

Подают документ одним из удобных способов: лично в МФЦ, через портал Госуслуг или заказным письмом по почте.

Направление уведомления

Эксперты не рекомендуют начинать строительные работы сразу после подачи уведомления. Необходимо дождаться извещения от уполномоченного органа о признании постройки законной.

Срок рассмотрения бумаг составляет 7 рабочих дней с момента поступления уведомления о предполагаемой реконструкции. Ответственные лица проверяют будущую постройку на соответствие регламенту. Если все по закону, застройщику направляется положительный ответ. Только после этого появляется законное право приступить к стройке. Срок действия разрешения — 10 лет.

После этого необходимо вызвать кадастрового инженера. Имеющего лицензию на проведение работ, для составления технического плана.

Не позднее чем через месяц после завершения реконструкции требуется направить в уполномоченный орган уведомление о том, что работы окончены, приложив к документу техплан.

Если земельный участок оформлен на двух хозяев (например, дом с общей стеной) необходимо согласие всех сторон. К уведомлению об окончании реконструкции нужно приложить соглашение, заключенное между всеми владельцами земли. В нем определяются доли в общей долевой собственности на коттедж или садовый домик.

Уполномоченный орган после обследования обновленного здания или вновь созданного объекта ИЖС, по истечении недели направляет собственнику ответ о соответствии здания требованиям законодательства или несоответствия.

Важное значение имеет то, что уведомление подается до начала реконструкции или строительства. Если вам будет отказано в проведении работ, из-за того, что участок находится в санитарной или охранной зоне, например, по причине наличия объектов культурного наследия, вы задумаетесь, а стоит ли начинать здесь строительство? Ведь зарегистрировать недвижимость по закону не получится.

Эксперты рекомендуют, перед тем как делать реконструкцию, заказать Генеральный план застройки земельного участка (ГПЗУ), чтобы понять, каким город видит вашу землю в собственности в перспективе. Картина может резко поменяться, например, из-за строительства новой дороги в границах вашего участка или других значимых для муниципалитета объектов. Своевременный мониторинг генплана является «страховкой» от неприятностей с землей и недвижимостью на ней в будущем.

Оформление по дачной амнистии

Существует также упрощенный порядок оформления вновь построенного жилого дома – по дачной амнистии. В случае выбора этого варианта можно зарегистрировать даже возведенную с нарушениями недвижимость. Согласование документов по дачной амнистии не гарантирует, что строение не будет снесено впоследствии через суд.    

Как узаконить реконструкцию

Многие владельцы частных домов интересуются, можно ли легализовать уже сделанную реконструкцию. Закон позволяет владельцу через суд добиться оформления объекта недвижимости, если изначально не подавал уведомления. Условие — все построено по нормам, предусмотренным ст. 51.1 ГрК, и земельный участок находится в собственности. Например, размер жилого дома не должен превышать 20 метров в высоту и не должен иметь более 3 этажей.

Последствиями самовольной реконструкции, не отвечающей правилам, установленным законом, может быть снос строения.

Использование материнского капитала

По закону средства материнского капитала можно направить на строительство или реконструкцию дома (не ремонт). Причем, в результате действия обязательно должно произойти изменение жилищных условий в лучшую сторону, увеличиться жилплощадь. Это может произойти за счет пристройки дополнительной комнаты.

Материнский капитал можно использовать на реконструкцию дома при соблюдении ряда условий:

• реконструированное помещение имеет статус жилого помещения и предназначено для постоянного проживания;
• у владельца сертификата (супруга) есть право собственности на землю и разрешение на строительство жилья.

Если условия соблюдены, можно подать заявление о распоряжении маткапиталом в Пенсионный фонд РФ.

Заключение

Перед тем, как произвести реконструкцию вашего кирпичного таунхауса или деревянного дома, построенного на собственной земле в населенных пунктах или садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ), направьте уведомление о предполагаемых работах в уполномоченный орган. Убедитесь, что параметры участка и строений на нем соответствуют градостроительному регламенту.